Que signifie P−0,7 sur une offre de prêt immobilier ?

Cela signifie prime moins 0,7 point, soit une remise sur le prime. La marge est négociée une fois et inscrite au contrat ; quand le prime bouge, votre taux bouge du même montant et la marge ne change pas.

Comment négocier une marge prime plus basse ?

Demandez un accord de principe (אישור עקרוני) à au moins trois ou quatre banques et montrez à chacune la meilleure offre concurrente par écrit. Une étude de l'Autorité de la concurrence citée par la Banque d'Israël a constaté qu'une offre concurrente baisse le prix de 7 à 8 points de base en moyenne, et quatre offres de 16 à 20. L'accord est valable 24 jours.

Quelle part de mon prêt immobilier peut être en prime ?

L'ensemble des parts à taux variable (prime et toutes les pistes révisables) ne peut dépasser 66,66 % du prêt : au moins un tiers doit donc être à taux fixe. Il n'existe plus de plafond distinct pour le prime depuis le 27 décembre 2020.

Marge prime d'un prêt immobilier en Israël : qui la fixe

Q: Qu'est-ce que le taux prime en Israël et comment est-il fixé ?

Le prime (פריים) est le taux directeur de la Banque d'Israël plus 1,5 point. Ces 1,5 point sont une convention suivie par les banques, pas un chiffre fixé par la loi, et quand la Banque d'Israël bouge son taux, le prime bouge du même montant.

Le prime est le même pour tous. La marge, elle, est à vous.

Presque toutes les machkantaot (משכנתאות, prêts immobiliers) israéliennes comportent une tranche prime (מסלול פריים). Le prime (פריים) est un taux de référence : le taux directeur de la Banque d'Israël (בנק ישראל) plus 1,5 point. La Banque d'Israël a abaissé son taux à 3,25 % par une décision publiée le 1er septembre 2026, en vigueur depuis le 3 septembre 2026. Le prime standard est donc de 3,25 % + 1,5 % = 4,75 %. Ces 1,5 point sont une convention suivie par les banques, pas un chiffre fixé par la loi.

Votre banque ne vous prête pas exactement au prime. La tranche prime est facturée au prime plus une marge personnelle (מרווח), et la Banque d'Israël précise noir sur blanc que cette marge peut être négative ou positive. Négative, c'est une remise sur le prime ; positive, une majoration. La marge est négociée une fois, inscrite au contrat, et reste attachée au prêt. Quand la Banque d'Israël bouge son taux, le prime bouge, et votre taux suit exactement du même montant.

Comment la lire sur une offre

Les banques israéliennes écrivent la tranche prime sous la forme P−0,7, P+0,3, « prime moins 0,7 » ou פריים פחות 0.7. Concrètement :

P−0,7 aujourd'hui, c'est 4,75 % − 0,7 = 4,05 % par an.
Si la Banque d'Israël baissait son taux de 0,25 point, le prime passerait à 4,50 % et ce même prêt coûterait 3,80 %. Votre marge de −0,7 ne changerait pas.
P+0,3 aujourd'hui, c'est 5,05 %. Un signe plus veut dire que vous payez plus que le prime.
Chaque 0,1 point de marge coûte environ 28 ₪ par mois sur une tranche prime de 500 000 ₪ sur 25 ans au taux actuel, soit environ 8 300 ₪ sur toute la durée du prêt.

Un piège : la Banque d'Israël publie ses comparatifs en taux annuels effectifs (ריבית שנתית מתואמת), qui intègrent la capitalisation mensuelle, alors que les offres affichent une marge nominale. Un taux nominal de 4,05 % correspond à environ 4,13 % effectif. Comparez ce qui est comparable.

Ce qui est courant aujourd'hui

Nous avons converti les moyennes publiées par la Banque d'Israël pour août 2026 sur la tranche prime (variable, non indexée sur le madad, l'indice des prix à la consommation) en marge par rapport au prime de ce mois-là, 5,00 %. La moyenne du système bancaire était d'environ −0,71. Les moyennes par banque varient beaucoup :

First International : environ −1,07
Leumi : environ −0,73
Hapoalim : environ −0,70
Mizrahi-Tefahot : environ −0,67
Discount : environ −0,65
Mercantile : environ −0,54
Banque de Jérusalem : environ +0,84

Ce sont des moyennes sur de nombreux emprunteurs, pas des offres. Votre marge peut être au-dessus ou en dessous de la moyenne de votre banque. Le tableau séparé des marges contractuelles de la Banque d'Israël donne la même image : −0,74 en août et −0,73 en septembre 2026. La moyenne du système est négative chaque mois depuis septembre 2021. En août 2026, environ 21 % des nouveaux prêts immobiliers sont allés à la tranche prime.

Ce qui détermine votre marge

Aucune banque ne publie de formule, et il n'existe pas de barème officiel. Les études de la Banque d'Israël citent le risque de l'emprunteur, les coûts de fonctionnement de la banque et son pouvoir de marché. Dans la pratique, voici les leviers qu'une banque regarde :

Le LTV, ou quotité de financement (שיעור מימון). Le maximum légal est de 75 % pour une résidence unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un investissement ou pour un acheteur qui n'a pas la citoyenneté israélienne. Un prêt à 50 % du prix est moins risqué pour la banque qu'un prêt à 75 %, et souvent mieux tarifé.
Votre taux d'effort, le PTI (שיעור החזר מהכנסה) : la mensualité rapportée à votre revenu disponible. Au-delà de 40 %, la directive 329 (הוראה 329) impose à la banque une pondération de risque de 100 %, qui immobilise davantage de fonds propres. La Banque d'Israël prévient que ces prêts sont à haut risque et devraient coûter plus cher à l'emprunteur. Au-delà de 50 %, le prêt est interdit.
La stabilité et la qualité des justificatifs de vos revenus. Seuls les revenus réguliers, documentés et versés sur votre compte sont pris en compte.
Le montant emprunté. Un prêt plus gros rapporte plus pour le même dossier, et les banques peuvent se battre davantage pour l'obtenir.
Le reste de votre montage. Une banque peut compenser une forte remise sur le prime par des taux plus élevés sur ses tranches fixes, comme le kalatz (קל״צ, taux fixe non indexé). Regardez l'offre entière, pas une seule ligne.
La part du prime dans le prêt. L'ensemble des tranches variables (prime et toutes les tranches révisables) ne peut pas dépasser 66,66 % du prêt : au moins un tiers doit être à taux fixe. Il n'y a plus de plafond séparé sur le prime depuis le 27 décembre 2020.
Votre relation avec la banque, par exemple un compte où votre salaire est versé, et votre historique de crédit.
La concurrence. Une banque qui sait que vous avez une autre offre a une raison d'améliorer la sienne.

Comment négocier

Les règles de transparence de la Banque d'Israël jouent en votre faveur. Vous pouvez demander en ligne un accord de principe (אישור עקרוני) à chaque banque, qui doit vous répondre sous 5 à 7 jours ouvrés. Chaque accord suit la même présentation et doit inclure trois paniers uniformes (סלים אחידים), des montages définis par la Banque d'Israël et identiques dans toutes les banques, en plus de celui que la banque vous propose. Les offres se comparent ainsi ligne à ligne.

Consultez au moins trois ou quatre banques. Une étude de l'Autorité de la concurrence, citée par la Banque d'Israël, montre qu'une offre concurrente fait baisser le prix de 7 à 8 points de base en moyenne, et quatre de 16 à 20 points de base (100 points de base = 1 point de pourcentage).
Comparez la marge prime et le panier entier : le taux global prévisionnel (ריבית כוללת חזויה), la première mensualité et la mensualité maximale prévue figurent sur chaque accord.
Montrez à chaque banque la meilleure offre concurrente, par écrit, et demandez-lui de s'aligner sur la marge.
Surveillez les délais. Un accord de principe est valable 24 jours. Pendant cette période, la banque est tenue par ses conditions si vos informations se vérifient ; un changement du taux de la Banque d'Israël fait bouger le prime mais conserve la marge accordée.
Jouez sur ce que vous maîtrisez : un apport plus important baisse le LTV, une durée plus longue ou le remboursement d'autres crédits baisse le PTI.

Dans le simulateur ribit

Le simulateur calcule la tranche prime comme prime plus une marge. Par défaut, il utilise −0,71, la moyenne du système en août 2026. Quand une banque vous fait une offre, saisissez votre propre marge : toutes les mensualités et tous les totaux du simulateur se recalculent.