Qu'est-ce que la zakaout et qui y a droit ?

La zakaout (זכאות) est un prêt de l'État qui devient une tranche de votre prêt immobilier ; le ministère de la Construction et du Logement décide de l'éligibilité en comptant des points. Pour y avoir droit par points, il faut être chasar dira (חסר דירה) : ni vous ni votre conjoint n'avez détenu de droits dans un logement, même partiels, ces 10 dernières années.

Quel est le montant du prêt zakaout ?

Le prêt de base ordinaire va de 54 240 ₪ (599 à 999 points) à 161 665 ₪ (2 200 points et plus) ; sous 599 points, il n'y a pas de prêt de base. Le service militaire ou national obligatoire ajoute 1 % du prêt de base par mois complet.

Quel taux d'intérêt s'applique au prêt zakaout ?

Un taux fixe, indexé sur le Madad, qui ne peut jamais dépasser 3 %. Selon la loi, c'est le plus bas de trois chiffres : le taux moyen du crédit immobilier de la Banque d'Israël pour la durée moins 0,5 point, 3 %, ou le taux habituel de la banque. Votre banque indique le taux exact à l'octroi du prêt.

Existe-t-il un plafond de 800 000 shekels pour la zakaout ?

Non. Aucune limite de ce genre ne figure dans les tableaux du ministère, la loi sur les prêts au logement ou la directive 329. En cumulant le plus gros prêt de base, le supplément de service familial maximal et le prêt de zone prioritaire, on atteint environ 367 000 ₪.

Combien de points de zakaout une famille d'olim reçoit-elle ?

Une famille d'olim reçoit 730 points fixes, plus des points pour les années depuis l'alyah et pour les enfants. Le total n'est jamais inférieur à 1 700 points la première année ni à 1 800 à partir de la deuxième. Ce qui compte, c'est votre certificat d'éligibilité (תעודת זכאות) délivré par le ministère, pas une estimation.

Prêt zakaout : vos points et ce qu'ils valent en Israël

La zakaout, c'est quoi ?

La zakaout (זכאות, « éligibilité ») est un prêt de l'État qui devient une tranche de votre machkanta (משכנתא, prêt immobilier). Le ministère de la Construction et du Logement (משרד הבינוי והשיכון) décide qui y a droit et pour combien, en comptant des points. Votre banque le verse avec le reste du prêt. Le prêt de base ordinaire va de 54 240 ₪ à 161 665 ₪ selon vos points, plus un complément pour le service militaire ou national.

Ce n'est pas un cadeau et cela ne remplace pas votre prêt. Son intérêt tient aux conditions : un taux fixe qui ne peut jamais dépasser 3 %, et aucuns frais de remboursement anticipé sur la partie zakaout.

La première condition : être « hasser dira »

Pour avoir droit aux points, il faut être hasser dira (חסר דירה), « sans logement » : ni vous ni votre conjoint n'avez détenu de droits sur un appartement, même une part, au cours des 10 dernières années. Il existe des exceptions, par exemple les anciens propriétaires dont le reliquat de vente est inférieur à 151 783 ₪ pour une personne seule ou 178 661 ₪ pour un couple ou une famille, et certains parents isolés divorcés. Certaines aides au logement reçues auparavant de l'État comptent aussi : vérifiez votre cas.

Le calcul des points : familles résidentes

Pour un couple marié qui n'est pas oleh, on additionne trois éléments : les années de mariage, les enfants et les frères et sœurs de chaque conjoint.

Années de mariage révolues : 0 → 30 points, 1 → 250, 2 → 300, 3 → 350, 4 → 400, 5 → 450, puis +50 par année supplémentaire.
Enfants (non mariés, de moins de 21 ans, vivant avec vous ; une grossesse compte à partir de la 24e semaine) : 1 → 350, 2 → 500, 3 → 650, 4 → 800, 5 → 900, 6 → 1 000, puis +100 par enfant supplémentaire.
Frères et sœurs, comptés séparément pour chaque conjoint (citoyens israéliens vivant en Israël) : 1 → 50, 2 → 100, 3 → 150, 4 → 400, 5 → 600, 6 → 650, puis +50 par frère ou sœur supplémentaire.
Les familles qui achètent en zone de priorité nationale A ont un plancher de 1 500 points. Un handicap reconnu ajoute en général 200 points, avec ses propres planchers.

Célibataires résidents

Les célibataires qui ne sont pas olim reçoivent des points selon l'âge et les frères et sœurs, plafonnés à 1 690. Âge : 21 à 30 ans → 30 points, 31 → 250, 32 → 300, puis +50 par an jusqu'à 950 à 45 ans, puis 1 200 à 46 ans, 1 250 à 47 et 1 300 à 48 (le tableau du ministère s'arrête là). L'éligibilité dans tout le pays commence à 30 ans ; de 21 à 29 ans, il faut avoir fait un service militaire ou national reconnu et acheter en zone de priorité A ou B. En pratique, un célibataire qui a deux frères et sœurs atteint le minimum de 599 points à 36 ans.

Les olim (nouveaux immigrants)

Les olim peuvent utiliser la zakaout d'immigrant pendant 15 ans à partir de l'obtention du statut d'oleh, et non 10 ans comme on le lit souvent. Ils peuvent aussi choisir la voie des résidents si elle est plus avantageuse.

Familles d'olim : des points pour les années révolues depuis l'aliyah (même barème que les années de mariage : 0 → 30, 1 → 250, 2 → 300, etc.), plus les enfants, plus 730 fixes. Le total ne peut jamais être inférieur à 1 700 points la première année, ni à 1 800 à partir de la deuxième. Ici, un enfant est non marié et âgé de moins de 25 ans à l'obtention du statut d'oleh, y compris les enfants nés ensuite.
Olim célibataires : des points pour les années depuis l'aliyah plus 600 fixes entre 21 et 45 ans, ou 400 au-delà de 45 ans, plafonnés à 1 690. Kol Zchut (כל זכות), un guide des droits très consulté (page mise à jour le 2 mars 2025), le lit autrement : 600 points dès 21 ans, plus 400 supplémentaires au-delà de 45 ans. Tant que ce point n'est pas clarifié, considérez toute estimation pour un oleh célibataire comme provisoire et fiez-vous à votre certificat.
Les familles d'olim installées en Israël depuis plus de cinq ans peuvent obtenir un prêt supplémentaire de 19 630 ₪, 28 370 ₪ ou 43 630 ₪ selon l'ancienneté, à 3 % sur 28 ans.

Ce que valent vos points

Les points vous placent dans une tranche, et chaque tranche correspond à un prêt de base fixe :

Moins de 599 points : pas de prêt de base
599–999 : 54 240 ₪
1 000–1 399 : 62 400 ₪
1 400–1 499 : 74 350 ₪
1 500–1 599 : 85 250 ₪
1 600–1 699 : 96 190 ₪
1 700–1 799 : 107 090 ₪
1 800–1 899 : 117 985 ₪
1 900–1 999 : 128 930 ₪
2 000–2 099 : 139 825 ₪
2 100–2 199 : 150 720 ₪
2 200 et plus : 161 665 ₪

Le service ajoute de l'argent, pas des points. Chaque mois complet de service militaire obligatoire ou de service national reconnu ajoute 1 % du prêt de base ; les périodes de réserve peuvent ajouter davantage. Le complément total est plafonné à 65 % du prêt de base pour les familles et à 46 % pour les célibataires.

D'autres compléments existent pour certains lieux et programmes : 100 000 ₪ en zone de priorité nationale A ou 70 000 ₪ en zone B (à 4,5 % sur 20 ans), les localités du Néguev et le programme « 10 Plus » (132 000 ₪). Ils ont leurs propres conditions et ne se cumulent pas toujours.

Le taux d'intérêt

Le prêt zakaout est à taux fixe et indexé sur le madad (מדד), l'indice des prix à la consommation : le capital restant dû augmente avec l'inflation. Selon la loi sur les prêts au logement, votre taux est le plus bas de trois chiffres : la moyenne publiée par la Banque d'Israël pour le crédit immobilier sur votre durée de remboursement, moins 0,5 point ; 3 % ; ou le taux habituel de la banque qui vous prête. La loi pose d'autres conditions, et la moyenne de la Banque d'Israël n'est pas votre taux : ne cherchez pas à le déduire des tableaux publiés. C'est votre banque qui vous donne le taux réel au moment du prêt. Les durées vont de 5 à 30 ans.

Deux exemples chiffrés

Une famille d'olim dans sa deuxième année en Israël, avec un enfant : 1 année révolue (250) + un enfant (350) + 730 = 1 330 points. Le plancher à partir de la deuxième année est de 1 800 : la famille a donc 1 800 points et un prêt de base de 117 985 ₪. Si l'un des parents a fait 24 mois d'armée, ajoutez 24 % (environ 28 300 ₪).
Un couple résident marié depuis 3 ans avec 2 enfants, l'un des conjoints ayant 3 frères et sœurs et l'autre 1 : 350 + 500 + 150 + 50 = 1 050 points, soit la tranche 1 000–1 399 : 62 400 ₪.

Il n'y a pas de plafond zakaout à 800 000 ₪

On lit parfois que la zakaout va « jusqu'à 800 000 ₪ ». Aucune limite de ce type ne figure dans les tableaux du ministère, dans la loi sur les prêts au logement ni dans la directive 329. Même en cumulant le plus gros prêt de base, le complément de service maximal pour une famille et le prêt de zone prioritaire, on arrive à environ 367 000 ₪. Une origine probable de la confusion : une lettre de la Banque d'Israël de 2010, toujours annexée à la directive 329, qui exemptait d'une règle de fonds propres plus stricte les prêts inférieurs à 800 000 ₪ et, dans la clause suivante, les emprunteurs éligibles à l'aide du ministère. Les deux lignes se lisent facilement comme une seule. Cette explication est plausible, pas prouvée.

C'est votre certificat qui fait foi

Toute estimation, y compris la nôtre, reste une estimation. Le document qui engage est le certificat d'éligibilité (תעודת זכאות), délivré par le ministère. La demande se fait par une banque de crédit immobilier : le conseiller de n'importe quelle banque peut la déposer, et Leumi propose une demande en ligne.

Apportez les cartes d'identité et leurs annexes, les actes de mariage ou de divorce, les justificatifs d'enfants ou de grossesse, les numéros d'identité de vos frères et sœurs ou une déclaration, les attestations de service et de réserve, les documents de handicap le cas échéant et votre certificat d'oleh (תעודת עולה) si vous êtes immigrant.
Le guide du ministère indique des frais d'inscription de 60 ₪ ; Kol Zchut indique 70 ₪. Renseignez-vous auprès de votre banque.
Le certificat est valable un an à compter de la demande et peut être prolongé par la banque.
Le ministère ne garantit aucun délai de traitement : faites la demande tôt. Si vous avez déjà signé : pour un logement ancien, l'aide n'est versée que dans l'année qui suit la signature et tant qu'une partie du prix reste due au vendeur.

Dans le simulateur ribit

L'estimateur zakaout du simulateur ribit vous demande votre statut (résident ou oleh), votre foyer, vos années de mariage ou depuis l'aliyah, votre âge, vos enfants, vos frères et sœurs et vos mois de service. Il affiche vos points, votre tranche, le prêt de base et le complément de service, et signale les cas où les règles du ministère se contredisent. Servez-vous-en pour préparer votre projet, puis obtenez votre certificat.