Quelle part de mon revenu la mensualité d'un prêt immobilier peut-elle représenter en Israël ?

Selon la directive 329, une banque ne peut pas accorder un prêt immobilier si la mensualité dépasse 50 % de votre revenu disponible : 50 % pile est permis, 50,1 % ne l'est pas. Au-delà de 40 %, la banque doit appliquer une pondération de risque de 100 %, donc peu de banques prêtent à ce niveau et 40 % est le plafond réaliste.

Quels revenus la banque retient-elle pour calculer le PTI ?

Le revenu mensuel disponible : revenu net après impôt et cotisations sociales, moins les charges fixes comme les prêts de plus de 18 mois restants et la pension alimentaire. Un revenu n'est retenu que s'il est versé régulièrement, justifié par des documents et prouvé par des versements, par exemple sur votre compte bancaire.

Un olé peut-il obtenir un prêt immobilier avec des revenus étrangers ou peu d'ancienneté en Israël ?

La directive ne vise pas spécialement les revenus étrangers ni une courte histoire professionnelle en Israël ; elle exige un revenu régulier, documenté et visiblement versé sur votre compte. Le traitement d'un salaire versé de l'étranger, en devise, ou après quelques mois seulement dans un emploi israélien relève de la politique de crédit de chaque banque et varie : demandez à chacune directement.

Comment augmenter le prêt maximal auquel j'ai droit ?

Choisissez une durée plus longue (le maximum légal est de 30 ans), remboursez avant votre demande les prêts qui ont plus de 18 mois restants et apportez plus de fonds propres pour emprunter moins. Vous pouvez aussi ajouter votre conjoint comme co-emprunteur, ou un parent au premier degré comme garant qui paie.

Combien emprunter en Israël ? Les règles des 40 % et 50 %

La question derrière chaque prêt

Avant même de regarder l'appartement, la banque regarde un ratio : quelle part de votre revenu mensuel partira dans le remboursement. En Israël, on l'appelle PTI, payment-to-income, ou taux d'effort (שיעור החזר מהכנסה). Deux chiffres comptent, 50 % et 40 %, et ils ne veulent pas dire la même chose.

Les deux règles de la directive 329

La directive 329 (הוראה 329) est le règlement de la Banque d'Israël (בנק ישראל) sur les prêts immobiliers, publié par la Supervision des banques (הפיקוח על הבנקים). La version en vigueur depuis juin 2026 dit :

50 % est une limite absolue. Une banque ne peut ni accorder ni verser un prêt immobilier si la mensualité dépasse 50 % de votre revenu. 50 % pile est autorisé ; 50,1 % ne l'est pas.
40 % est un seuil de coût, pas une interdiction. Au-delà de 40 %, la banque doit affecter au prêt une pondération de risque de 100 %, c'est-à-dire mobiliser beaucoup plus de fonds propres. La Banque d'Israël qualifie ces prêts de haut risque et prévient qu'ils devraient coûter plus cher à l'emprunteur.

À cause de ce coût, les banques y vont rarement. En août 2026, le PTI moyen des nouveaux prêts était de 29,2 %, et les prêts entre 40 % et 50 % ne représentaient qu'environ 0,4 % des montants prêtés. Dans la pratique, prévoyez 40 % comme plafond et considérez qu'au-delà de 35 %, c'est serré. La Banque d'Israël note qu'une grande partie des prêts se situe autour de 30 % à 40 % du revenu, et une banque peut toujours être plus stricte que la réglementation.

Quels revenus comptent

Le PTI ne se calcule pas sur votre salaire brut, mais sur le revenu mensuel disponible (הכנסה חודשית פנויה) : le revenu net, après impôt et Bitouah Leoumi (sécurité sociale), moins les charges fixes.

Un revenu net ne compte que s'il remplit trois conditions : il est versé régulièrement, la banque dispose de documents qui le justifient, et elle a la preuve du paiement, par exemple les virements sur votre compte.
Les deux emprunteurs comptent. Le revenu disponible complet d'un conjoint ou partenaire qui vit avec vous dans le logement est pris en compte.
Un parent au premier degré (père, mère, frère, sœur, enfant) qui n'achète pas peut ajouter au plus la moitié de son revenu disponible, et seulement s'il se porte garant, passe le même examen de solvabilité et paie lui-même au moins 20 % de chaque mensualité depuis son propre compte.
Les charges fixes sont déduites : tout prêt ou engagement de plus de 18 mois restants, une pension alimentaire, et votre loyer si vous n'habiterez pas l'appartement acheté (même si le bail se termine avant).

Pour les olim, la directive ne traite pas à part les revenus de l'étranger ni une courte expérience professionnelle en Israël. Elle exige que le revenu soit régulier, documenté et visiblement versé sur votre compte. La façon dont une banque traite un salaire payé depuis l'étranger, en devises, ou après quelques mois seulement dans un emploi israélien relève de sa propre politique de crédit, et elle varie d'une banque à l'autre. Posez la question à chaque banque et apportez fiches de paie, contrats de travail, avis d'imposition et relevés bancaires montrant les virements.

Tous vos prêts sur le même bien comptent

Côté mensualité, on compte tout le prêt demandé, au montant approuvé complet. Pour les prêts approuvés à partir du 1er octobre 2026, on ajoute aussi les prêts antérieurs garantis par le même bien et ayant plus de 18 mois restants, qu'ils viennent de la même banque, d'une autre banque ou d'un prêteur non bancaire. Les autres dettes longues, comme un crédit auto, ne s'ajoutent pas à la mensualité : elles sont déduites du revenu. Dans tous les cas, répartir vos emprunts entre plusieurs banques ne permet pas de contourner la limite.

Du ratio au prêt maximum

Une fois connue la mensualité maximale autorisée, le prêt maximum découle de la formule d'annuité standard utilisée pour les prêts israéliens (לוח שפיצר, tableau Spitzer, l'amortissement à mensualités constantes) :

Prêt maximum = mensualité maximale × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r, où r est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités.

Exemple : un foyer avec 10 000 ₪ de revenu net disponible par mois, un taux de 5 % et une durée de 30 ans (n = 360, r = 0,05 ÷ 12 ≈ 0,004167). Le facteur (1 − (1 + r)^−360) ÷ r vaut environ 186,28.

À 50 % de PTI, la mensualité peut atteindre 5 000 ₪ : le prêt maximum est de 5 000 × 186,28 ≈ 931 000 ₪. C'est la limite légale.
À 40 % de PTI, la mensualité est de 4 000 ₪ : le prêt est de 4 000 × 186,28 ≈ 745 000 ₪. C'est plus proche de ce que les banques accordent réellement.
À la moyenne du marché, environ 29 %, la mensualité est de 2 900 ₪ et le prêt d'environ 540 000 ₪.

C'est une simplification. Un vrai montage combine des tranches à des taux différents, et les tranches indexées sur le madad (מדד, l'indice des prix à la consommation) peuvent voir leur mensualité augmenter avec l'inflation : gardez de la marge. Le prêt est aussi plafonné par le prix du bien : au maximum 75 % pour une résidence unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un investissement. C'est la plus basse des deux limites qui s'applique.

Comment augmenter votre capacité

Choisir une durée plus longue. Le maximum légal est de 30 ans.
Rembourser avant la demande les crédits qui ont plus de 18 mois restants.
Ajouter votre conjoint comme co-emprunteur, ou un parent au premier degré comme garant payeur.
Apporter davantage de fonds propres pour emprunter moins.
Orienter le montage vers des tranches à mensualité de départ plus basse, sachant que les tranches variables ne peuvent pas dépasser 66,66 % du prêt.

Dans le simulateur ribit

Saisissez votre revenu net mensuel : le simulateur affiche d'emblée le prêt maximum, avant même que vous construisiez un montage. Il refuse tout montage dont la mensualité dépasserait 50 % de votre revenu, parce qu'aucune banque n'a le droit de l'accorder. Voyez ce maximum comme la limite légale, pas comme un objectif : au-delà de 40 %, la plupart des banques diront non.