מה השתנה ב-1 באוקטובר 2026
את המגבלות המרכזיות על משכנתאות קובע המפקח על הבנקים בבנק ישראל בהוראת ניהול בנקאי תקין 329. ב-8 בפברואר 2026 פרסם המפקח את חוזר 2840, ששינה את אופן החישוב של שתיים מהמגבלות כשכבר יש משכנתא על הנכס. מועד התחילה נקבע בתחילה ל-1 ביולי 2026, וחוזר 2852 מ-30 ביוני 2026 דחה אותו ל-1 באוקטובר 2026. מאותו מועד:
- מגבלת הריבית המשתנה (66.66%) נבדקת מול כל האשראי לדיור באותו בנק המובטח בשעבוד אותו נכס, ולא רק מול ההלוואה החדשה.
- שיעור ההחזר מההכנסה כולל את ההחזרים החודשיים של הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס, אצל כל מלווה, אם נותרו לפירעונן יותר מ-18 חודשים.
- שום דבר לא מתבטל למפרע. שיטת החישוב החדשה חלה על אשראי שאושר מ-1 באוקטובר 2026, כולל הגדלה של סכומים שאושרו בעבר.
אם אתם קונים דירה ראשונה עם משכנתא חדשה אחת, כמעט שום דבר לא משתנה עבורכם. השינוי חשוב אם אתם מוסיפים הלוואה על דירה שכבר משועבדת: הגדלה לשיפוץ, הלוואה לכל מטרה, או מיחזור חלקי שבו חלק מהמשכנתא הישנה נשאר.
כלל הריבית המשתנה בשפה פשוטה
סעיף 7 להוראה 329 קובע שבנק יאשר הלוואה לדיור רק אם החלק בריבית משתנה אינו עולה על 66.66% מההלוואה. "הלוואה לדיור בריבית משתנה" היא הלוואה, או חלק ממנה, שהריבית שהיא נושאת עשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה. בפועל:
- משתנה: פריים (ריבית בנק ישראל ועוד 1.5 נקודות, בתוספת או בהפחתה של המרווח של הבנק שלכם).
- משתנה: משתנה צמודה (מ"צ), מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן שהריבית בהם מתעדכנת מעת לעת.
- משתנה: כל מסלול עם נקודת שינוי, בין אם הריבית משתנה כל שנה, כל 2.5, כל 5 או כל 10 שנים, צמוד או לא צמוד. מסלול שקבוע לחמש שנים עדיין נחשב משתנה לפי ההוראה, כי הריבית בו יכולה להשתנות במהלך ההלוואה.
- קבועה: קל"צ (קבועה לא צמודה), ריבית קבועה בלי הצמדה למדד.
- קבועה: ק"צ (קבועה צמודה), ריבית קבועה עם הצמדה למדד. ההצמדה למדד לא הופכת ריבית קבועה למשתנה.
- קבועה: הלוואת הזכאות של משרד הבינוי והשיכון, שהיא בריבית קבועה וצמודה למדד.
כלומר לפחות 33.34% מכל משכנתא חדשה חייבים להיות במסלולים בריבית קבועה. אין יותר מגבלה נפרדת על הפריים. עד סוף 2020 ההוראה הגבילה גם ל-33.33% את החלק שהריבית בו עשויה להשתנות בתוך פחות מחמש שנים, בעיקר פריים. הסעיף הזה בוטל בעדכון מ-27 בדצמבר 2020 (חוזר 2647). מאז פריים, משתנה צמודה וכל המסלולים עם נקודת שינוי חולקים מגבלה אחת של 66.66%. הבנק גם לא יכול לבנות את לוח הסילוקין כך שהחלק הקבוע ייפרע ראשון: ההחזר החודשי חייב להישאר יחסי לתמהיל שסוכם, ועדיין אפשר לפרוע כל מסלול בפירעון מוקדם.
מה ה-1 באוקטובר משנה במגבלת 66.66%
לפני אוקטובר נבדקה הלוואה חדשה לבדה. מ-1 באוקטובר 2026, לפי שאלה ותשובה 5.1 של בנק ישראל, כשבנק מאשר אשראי חדש לדיור, או הגדלה, המובטח בשעבוד אותו נכס, המגבלה חלה על סך האשראי באותו בנק המובטח באותו נכס.
דוגמה. במשכנתא שלכם בבנק א' נותרו 600,000 ₪: 150,000 ₪ בקל"צ ו-450,000 ₪ בפריים ובמסלול משתנה כל 5 שנים. זה 75% משתנה, ומצב כזה יכול לקרות אחרי פירעון מוקדם של חלק ממסלול קבוע. אתם מבקשים מבנק א' עוד 200,000 ₪. בשיטה הישנה, עד 133,320 ₪ מתוך 200,000 ₪ החדשים יכלו להיות בריבית משתנה. בשיטה החדשה הסך הוא 800,000 ₪, ולכן האשראי המשתנה לא יעלה על 533,280 ₪. כבר יש לכם 450,000 ₪, ולכן לכל היותר 83,280 ₪ מההלוואה החדשה יכולים להיות משתנים, ולפחות 116,720 ₪ חייבים להיות בריבית קבועה. ומסלולים קבועים פירושם בדרך כלל החזר חודשי גבוה יותר.
שאלה ותשובה 5.1 לא מפרטת אם האשראי הקיים נמדד לפי היתרה לסילוק או לפי הסכום שאושר במקור. הדוגמה שלנו משתמשת ביתרות. שאלו את הבנק באיזה נתון הוא משתמש.
השינוי בשיעור ההחזר מההכנסה יכול להשפיע עוד יותר
ההוראה אוסרת הלוואה לדיור כששיעור ההחזר מההכנסה (PTI) עולה על 50%. מעל 40% הבנק צריך להקצות יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן בפועל מעט בנקים מלווים ברמה הזו. השיעור מחושב על ההכנסה הפנויה: הכנסה נטו פחות הוצאות קבועות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, כמו הלוואות אחרות ומזונות, וגם שכר דירה אם לא תגורו בדירה שאתם קונים.
עד אוקטובר, משכנתא קיימת נחשבה הוצאה ונוכתה מההכנסה, ורק ההחזר של ההלוואה החדשה הושווה למה שנשאר. עכשיו ההחזרים הקיימים נכנסים למונה, בין שההלוואה הישנה באותו בנק, בבנק אחר או אצל גוף חוץ-בנקאי. דוגמה: הכנסה פנויה 20,000 ₪, החזר משכנתא קיים 7,000 ₪ בחודש, החזר על ההלוואה החדשה 3,500 ₪. שיטה ישנה: 3,500 ₪ מתוך 13,000 ₪, כ-27%. שיטה חדשה: 10,500 ₪ מתוך 20,000 ₪, כלומר 52.5%. זה מעל תקרת ה-50%, ולכן אי אפשר לאשר את ההלוואה במתכונת הזו. צריך תקופה ארוכה יותר או סכום קטן יותר.
אם אתם ממחזרים או מוסיפים הלוואה
- מיחזור מלא שפורע את כל המשכנתא: ההלוואות הישנות נעלמות, ולכן נבדקת ההלוואה החדשה לבדה, כמו קודם.
- מיחזור חלקי או הגדלה באותו בנק: שני הכללים מסתכלים עכשיו על כל מה שמשועבד על הדירה. בקשו מהבנק דוח יתרות עדכני כדי לבדוק בעצמכם את התמהיל.
- הלוואה חדשה בבנק שני כשהמשכנתא הראשונה נשארת: בדיקת 66.66% חלה רק על האשראי של הבנק השני, כי שאלה ותשובה 5.1 מדברת על "אותו תאגיד בנקאי". בדיקת ה-PTI עדיין סופרת את ההחזרים של המשכנתא הראשונה.
- לפני שמבקשים הגדלה, בדקו מה חלק הריבית המשתנה שלכם היום. אם הוא מעל 66.66%, הכסף החדש יצטרך להיות ברובו בריבית קבועה.
- בדקו את שני הכללים בסימולטור של Ribit: הזינו את המסלולים הקיימים ואת ההלוואה החדשה כתמהיל אחד, ותראו את חלק הריבית המשתנה ואת ההחזר החודשי המשותף.
עוד שינויים ב-2026, ומה נשאר כפי שהיה
- מ-8 בפברואר 2026 בנקים רשאים להלוות עד 70% מימון (LTV) בהלוואה בשעבוד דירה שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין (הלוואה לכל מטרה), בתנאי שהסכום שמעל 50% מימון לא עולה על 200,000 ₪. זו הייתה הקלה זמנית בתקופת המלחמה, והיא הפכה לקבועה.
- מ-30 ביוני 2026 ההוראה קובעת במפורש שהיא חלה על הלוואות לדיור ביחס לדירת מגורים בישראל. אשראי לרכישת דירה בחו"ל שאינו מובטח בדירה בישראל נמצא מחוץ לה. זה רלוונטי אם אתם קונים דירה בארץ המוצא.
- ללא שינוי: שיעור מימון מרבי של 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה, ותקופת פירעון מרבית של 30 שנה.