מהו מס רכישה, ולמה עולים משלמים פחות
מי שקונה נכס בישראל משלם מס רכישה לרשות המסים. המס מחושב במדרגות, כמו מס הכנסה: כל חלק ממחיר הנכס ממוסה בשיעור משלו. תושבי ישראל שקונים דירה יחידה כבר נהנים ממדרגות מקלות. עולים חדשים מקבלים מדרגות טובות עוד יותר, לתקופה מוגבלת אחרי העלייה.
מדרגות העולים השתנו ב-15 באוגוסט 2024. באותו יום נוספה, בתיקון לתקנות מס רכישה, תקנה 12א חדשה לעולים שקונים דירה יחידה. תקנה 12 הוותיקה חלה כעת על בית עסק, ובמקרים מסוימים גם על עולים שעלו לפני כן (ראו בהמשך). כל הנתונים בכתבה לקוחים מהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים מיום 18 בינואר 2026, ומנוסח התקנות עצמן.
מדרגות 2026 לעולים (תקנה 12א)
עולה שקונה דירה שתהיה דירת המגורים היחידה שלו משלם, ברכישות מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028:
- 0% על חלק המחיר עד 1,978,745 ₪
- 0.5% על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-6,055,070 ₪
- 8% על החלק שבין 6,055,070 ₪ ל-20,183,565 ₪
- אם שווי הדירה עולה על 20,183,565 ₪, תקנה 12א לא חלה כלל וחלים השיעורים הרגילים.
הסכומים מוקפאים. חוק ההסדרים לשנת 2025 עצר את העדכון השנתי לפי המדד בשנים 2025 עד 2027, ולכן אותם סכומים חלים עד 15 בינואר 2028.
בהשוואה למדרגות הרגילות לדירה יחידה
תושב ישראל שקונה דירה יחידה משלם 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל לכך. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל. השיעור לדירה נוספת הוא הוראת שעה שבתוקף עד 10 בפברואר 2027.
היתרון של העולה הוא מדרגת ה-0.5% הארוכה, שמחליפה את מדרגות ה-3.5% וה-5% של המדרגות הרגילות. כמה דוגמאות, מעוגלות לשקל:
- דירה ב-1,800,000 ₪: דירה יחידה רגילה 0 ₪; עולה 0 ₪. מתחת לסף הראשון אין הבדל.
- דירה ב-2,500,000 ₪: דירה יחידה רגילה 20,538 ₪; עולה 2,606 ₪. חיסכון: כ-17,900 ₪.
- דירה ב-4,000,000 ₪: דירה יחידה רגילה 95,538 ₪; עולה 10,106 ₪. חיסכון: כ-85,400 ₪.
- דירה ב-6,500,000 ₪: דירה יחידה רגילה 233,886 ₪; עולה 55,976 ₪. חיסכון: כ-177,900 ₪.
מי נחשב עולה, וחלון שבע השנים
לעניין ההקלה, "עולה" הוא מי שנכנס לישראל אחרי 28 בפברואר 1963 ובידו אחד מאלה: אשרת עולה או תעודת עולה לפי חוק השבות, או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א/1 (עולה בכוח). ההקלה חלה על רכישה שנעשתה בתקופה שמתחילה שנה לפני שנכנס לישראל לראשונה כעולה ומסתיימת שבע שנים אחרי הכניסה.
- תקופת שירות חובה בצה"ל או שירות אזרחי לא נספרת בשבע השנים, ולכן היא מאריכה את החלון.
- רכישה לפני העלייה: צריך לעלות בתוך שנה מהרכישה. בדירה בבנייה שנקנתה מקבלן, תקופת הבנייה לא נספרת, בתנאי שעליתם לא יותר משלוש שנים אחרי הרכישה וקיבלתם אשרת עולה או מסמך מזכה אחר בתוך שנה מהרכישה.
- שימו לב להבדל מהסיוע במשכנתא: חלון מס הרכישה הוא 7 שנים, ואילו הלוואת הזכאות של משרד הבינוי והשיכון ניתנת במשך 15 שנים ממועד קבלת מעמד עולה.
"דירה יחידה" ופעם אחת בלבד
תקנה 12א חלה רק אם הדירה היא דירתכם היחידה, או דירה חלופית: קונים דירה חדשה ומוכרים את הדירה היחידה הקודמת בתוך המועד שבחוק. בחוק מיסוי מקרקעין, "דירה יחידה" היא דירת המגורים היחידה של הרוכש בישראל ובאזור (יהודה ושומרון). דירה שבבעלותכם בחו"ל לא נספרת. לצורך המבחן, הרוכש, בן או בת הזוג (אלא אם הם גרים בנפרד דרך קבע) והילדים מתחת לגיל 18 נחשבים לרוכש אחד. החוק רואה כתושב ישראל גם מי שהפך לתושב ישראל לראשונה בתוך שנתיים מיום הרכישה.
- ההקלה לפי תקנה 12א ניתנת לכל עולה פעם אחת בלבד.
- בני זוג נשואים שקונים יחד, ורק אחד מהם עולה: רואים את הרכישה כאילו העולה רכש לבדו, וכל הרכישה נהנית משיעור העולה.
- שני רוכשים לא נשואים, שאחד מהם עולה, ונישאו בתוך 12 חודשים מהרכישה: בן הזוג מקבל בחזרה את המס העודף ששילם.
עליתם לפני 15 באוגוסט 2024? ייתכן שיש לכם בחירה
עולים שתאריך עלייתם לפני 15 באוגוסט 2024 יכולים לבחור במקום זאת בתקנה 12 בנוסחה הקודם: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל, לדירה שתגורו בה, בלי תקרת שווי ובלי דרישת דירה יחידה. בדירה יחידה רגילה, 12א זולה בהרבה: בדירה ב-2,500,000 ₪ המסלול הישן עולה כ-35,536 ₪, לעומת 2,606 ₪ לפי 12א. המסלול הישן רלוונטי בעיקר למי שכבר יש לו דירה בישראל. אז החלופה היא שיעור דירה נוספת, 8% ו-10%: על 4,000,000 ₪ מדובר ב-320,000 ₪, לעומת כ-110,536 ₪ לפי תקנה 12 הישנה. אפשר להשתמש בהקלה פעם אחת בלבד, אז כדאי לבחור בזהירות.
איך מממשים את ההקלה
- הרוכש חייב להגיש הצהרת רכישה למשרד מיסוי מקרקעין של רשות המסים בתוך 30 ימים מיום הרכישה. בדרך כלל עורך הדין מגיש אותה.
- מבקשים את הקלת העולה בהצהרה ומצרפים בקשה לפטור חלקי ממס רכישה, תמצית רישום ממרשם האוכלוסין עם פרטי הכניסה לארץ, ותעודת נישואין אם קונים עם בן או בת זוג.
- לפני החתימה כדאי להשתמש בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים. יש בו אפשרויות נפרדות לעולה לפי תקנה 12א ולפי תקנה 12.
- אם תאריך העלייה קרוב לקצה החלון, השיגו אישור בכתב על תאריך המעמד לפני שחותמים על החוזה.
- מרכז Business.il של משרד העלייה והקליטה מייעץ בחינם ובכמה שפות על מס רכישה מופחת לעולים: 2994*.
מה זה אומר לתקציב שלכם
מס הרכישה משולם מההון העצמי, לא מהמשכנתא. הבנק מממן עד 75% ממחיר דירה יחידה, כך שכל שקל של מס יוצא מההון העצמי שלכם. בסימולטור של Ribit הזינו את מס הרכישה שחישבתם כחלק מההוצאות הראשוניות. אצל עולה מדובר לרוב בכמה אלפי שקלים במקום עשרות אלפים.