בקצרה: יש לכם 15 שנה
אם עליתם לארץ, המדינה מציעה לכם הלוואה לדיור בערבות המדינה, "משכנתא לזכאים". זו הלוואה קטנה וזולה שנלקחת לצד המשכנתא הבנקאית הרגילה. כעולים אתם יכולים לממש אותה בתנאים המיוחדים לעולים במשך 15 שנה מיום קבלת מעמד עולה. כך כתוב בדף של משרד העלייה והקליטה על רכישת דירה, שעודכן ב-15 באוקטובר 2026.
הרבה אנשים, גם יועצים ותיקים, עדיין אומרים "10 שנים". זה היה הכלל עד 2012. אם מישהו אומר לכם שהזכאות שלכם פגה אחרי עשור, בדקו מאיזה תאריך המקור שלו.
מתי ואיך התקופה הוארכה מ-10 ל-15 שנה
השינוי נקבע בהחלטת הממשלה מס' 4433 מיום 18 במרץ 2012, כחלק מחבילת הדיור שבאה בעקבות הוועדה לשינוי כלכלי-חברתי (ועדת טרכטנברג). סעיף 6 בהחלטה מנחה את המנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון לקבוע בנוהלי המשרד שלצורך מתן הלוואות לדיור יישמר מעמד העולה ל-15 שנה במקום 10 שנים, כפי שהיה נהוג עד אז.
בעקבות ההחלטה שלח משרד הבינוי והשיכון לבנקים למשכנתאות חוזר מיום 28 באוקטובר 2012 (חוזר מס' 359/12) בנושא "שינויים בתוקף מעמד עולה". נקבע בו:
- לעולים המבקשים לממש הלוואות לדיור, תוקף מעמד העולה יהיה 15 שנה מתאריך העלייה.
- הכלל חל על מי שתאריך מעמד העולה שלו הוא 1 בנובמבר 1997 ואילך.
- אם בתעודת העולה מצוין תוקף ארוך יותר, פועלים לפי הרשום בתעודה.
- אם תעודת זכאות קיימת חושבה לפי 10 שנים וההרשמה עדיין בתוקף, המשרד מנפיק תעודה חדשה לפי 15 שנה.
- השינוי נכנס לתוקף ב-1 בנובמבר 2012.
כלומר, כלל 15 השנים אינו חדש. הוא חל על הלוואות לדיור לעולים כבר כ-14 שנה.
מי נחשב עולה לצורך ההלוואה
ההלוואה מיועדת למי שמחזיקים בתעודת עולה בתוקף ומוגדרים "חסרי דירה" (הסבר בהמשך). למשרד הבינוי והשיכון יש שיטות ניקוד נפרדות למשפחות עולים, למשפחות עולים שבראשן הורה עצמאי, לעולים יחידים ולזוגות שבהם בן זוג אחד עולה והשני ותיק. הבנקים מטפלים בבקשה, אבל את תעודת הזכאות מנפיק המשרד. לרוב היא בתוקף לשנה.
שתי נקודות מעשיות. ראשית, עולה יכול לבחור אם להיבחן לפי תנאי העולים או לפי תנאי הוותיקים, לפי מה שמשתלם לו יותר. שנית, הלוואת הזכאות היא חוב ככל חוב: סך המשכנתא, כולל ההלוואה הבנקאית המשלימה, מוגבל ככלל ל-75% ממחיר הדירה.
ממתי סופרים
15 השנים נספרות מתאריך קבלת מעמד עולה. זה התאריך שמופיע בתעודת העולה, לא תאריך הטיסה ולא התאריך שבו קיבלתם תעודת זהות. מאותו תאריך נקבע גם הניקוד: משפחות עולים צוברות נקודות "ותק בארץ" על כל שנה מלאה מאז.
כמה שווה ההלוואה (טבלאות 2026)
הסכום תלוי בניקוד. לפי דפי המשרד, שעודכנו ב-30 במרץ 2026, משפחת עולים מקבלת 30 נקודות בשנה 0, 250 אחרי שנה מלאה, אחר כך 300, 350, 400 ו-450, ועוד 50 על כל שנת ותק נוספת. ילדים מוסיפים 350 נקודות לילד אחד, 500 לשניים, 650 לשלושה ו-800 לארבעה. כל משפחת עולים מקבלת גם תוספת קבועה של 730 נקודות. ובכל מקרה, לא פחות מ-1,700 נקודות בשנה הראשונה ו-1,800 נקודות מהשנה השנייה ואילך.
הניקוד מתורגם למשכנתא בסיסית: מ-54,240 ₪ (599 עד 999 נקודות) ועד 161,665 ₪ (2,200 נקודות ומעלה). למשל, 1,700 עד 1,799 נקודות מזכות ב-107,090 ₪, ו-1,800 עד 1,899 ב-117,985 ₪. משפחות עולים עם ותק של יותר מחמש שנים מלאות מקבלת מעמד עולה זכאיות לתוספת משכנתא של 19,630 ₪ (5 עד 6 שנים), 28,370 ₪ (7 שנים) או 43,630 ₪ (8 שנים ויותר). בדף המשפחות כתוב שהתוספת ניתנת בריבית של 3% ל-28 שנה. לגבי עולים יחידים מגיל 21, בדף המשרד כתוב: ניקוד ותק ועוד תוספת קבועה של 600 נקודות בגילאי 21 עד 45, או 400 נקודות מעל גיל 45, עד תקרה של 1,690 נקודות. אתר כל זכות, מדריך זכויות נפוץ (הדף עודכן ב-2 במרץ 2025), מתאר זאת אחרת: 600 נקודות מגיל 21, ועוד תוספת של 400 נקודות מעל גיל 45. עד שהעניין יתברר, התייחסו לכל הערכה לעולה יחיד כהערכה זמנית, ותעודת הזכאות היא שקובעת.
הריבית נקבעת בסעיף 4 לחוק הלוואות לדיור, והיא הנמוכה מבין שלושה: (א) הריבית הממוצעת של הבנקים על אשראי למטרת מגורים לתקופת ההלוואה, כפי שמפרסם בנק ישראל, פחות 0.5 נקודת אחוז; (ב) 3%; (ג) הריבית הנהוגה בבנק שנותן את ההלוואה, אם היא נמוכה יותר. ההלוואה צמודה למדד בריבית קבועה, לתקופה של עד 30 שנה, ואפשר לבחור גם תקופות קצרות יותר של 5 עד 25 שנה.
מה קורה אחרי 15 שנה
כשהחלון נסגר מאבדים את התנאים הייחודיים לעולים: 730 הנקודות הקבועות, רצפות הניקוד של 1,700 ו-1,800, ותוספות הוותק לעולים. זה לא אומר שאתם בחוץ. אתם נבחנים כמו כל ותיק. לזוגות ולמשפחות הניקוד נקבע אז לפי מספר שנות הנישואין המלאות, מספר הילדים (רווקים, עד גיל 21, הגרים איתכם) ומספר האחים של כל אחד מבני הזוג שהם אזרחי ישראל ומתגוררים בה. יחידים ותיקים זכאים בכל הארץ מגיל 30, עם ניקוד לפי גיל ולפי אחים.
ההבדל יכול להיות גדול. זוג בלי אחים בארץ, שלוש שנים אחרי העלייה, מקבל כעולים לפחות 1,800 נקודות. כוותיקים, אותו זוג נשוי שלוש שנים יקבל 350 נקודות, פחות מהסף של 599. אם אתם מתקרבים לשנה ה-15, חשבו את שתי האפשרויות לפני שאתם מחליטים על העיתוי.
השעון השני: מבחן 10 השנים של "חסר דירה"
המספר "10 שנים" שכולם זוכרים עדיין קיים, אבל הוא מודד משהו אחר. כדי להיחשב חסר דירה לצורך סיוע במשכנתא, לכם ולכל אחד מבני המשפחה לא היו זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה ב-10 השנים שקדמו להגשת הבקשה. בנוסף, אסור שקיבלתם קודם סיוע ממשלתי לדיור, למעט סיוע בשכר דירה. דף ההגדרה של המשרד עודכן ב-17 בספטמבר 2026.
- חלון 15 השנים שואל: האם עברו פחות מ-15 שנה מקבלת מעמד עולה?
- מבחן 10 השנים שואל: האם הייתה לכם זכות כלשהי בדירה ב-10 השנים שלפני הבקשה?
- צריך לעמוד בשניהם. עולה שקנה ומכר דירה בשנה הרביעית עדיין בתוך חלון 15 השנים בשנה ה-12, אבל לא עומד במבחן 10 השנים.
- יש חריג למי שמכרו דירה ונותרה בידם יתרה מוגבלת: עד 151,783 ₪ ליחיד ועד 178,661 ₪ לזוג או למשפחה, בתנאי שאין להם דירה אחרת.
- אפשר לממש את הסיוע פעם אחת בלבד. הלוואה או מענק שכבר התקבלו נחשבים סיוע ממשלתי קודם.
שאלה אחת לא הצלחנו להכריע לפי מקורות רשמיים: האם דירה שבבעלותכם בחו"ל נחשבת נגדכם. הגדרת המשרד לא מתייחסת לנכסים בחו"ל. בררו בבנק למשכנתאות או במוקד המידע של משרד העלייה והקליטה (*2994) לפני שאתם מסתמכים על תשובה כלשהי.
מה לעשות עכשיו
- מצאו את תאריך מעמד העולה בתעודת העולה והוסיפו לו 15 שנה.
- הירשמו לתעודת זכאות דרך כל בנק למשכנתאות. אפשר לקבל את ההלוואה בבנק אחר מזה שהנפיק את התעודה.
- השתמשו במחשבון הניקוד של משרד הבינוי והשיכון כדי להשוות בין ניקוד עולים לניקוד ותיקים.
- שימו לב למועדים: בדירה יד שנייה, חוזה הרכישה צריך להיות בן פחות משנה; בדירה חדשה מקבלן, פחות מ-36 חודשים. בשני המקרים התמורה עוד לא שולמה במלואה.
- בסימולטור של ריבית, הזינו את הלוואת הזכאות כמסלול קבוע צמוד מדד והשוו את התמהיל איתה ובלעדיה.