מגבלות המימון בישראל
שיעור המימון (LTV) הוא סכום ההלוואה חלקי מחיר הנכס. הוראה 329 של בנק ישראל קובעת את המקסימום:
- 75% לדירה יחידה
- 70% לדירה חליפית, כשקונים דירה חדשה ומתכוונים למכור את הדירה הקיימת
- 50% לדירה להשקעה
- 50% לתושב חוץ (ההגדרה בהמשך): דירה שקונה תושב חוץ אינה יכולה להיות דירה יחידה או דירה חליפית לפי ההוראה, ולכן היא נחשבת דירה להשקעה, בלי קשר לשימוש בה
ביטוח משכנתא לא מאפשר לבנק לחרוג מהמגבלות האלה.
מה המשמעות של 50% במזומן
בדירה של ₪3,000,000, קונה שנחשב "אזרח ישראלי" לפי ההוראה וקונה את הדירה היחידה שלו בישראל יכול ללוות עד ₪2,250,000 וצריך לפחות ₪750,000 הון עצמי. תושב חוץ, וכל מי שקונה דירה להשקעה, יכול ללוות לכל היותר ₪1,500,000 וצריך לפחות ₪1,500,000, ועוד מסים, שכר טרחת עורך דין ועלויות נוספות.
אם ההון העצמי שלכם מגיע מחו"ל, גם שער החליפין ביום ההעברה משנה את העלות של הרכישה.
מי נחשב תושב חוץ
הוראה 329 לא מכריעה לפי הדרכון או לפי מקום המגורים. דירה יחידה או דירה חליפית צריכה להירכש על ידי יחיד שהוא "אזרח ישראלי" כהגדרתו בסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין: מי שרשום במרשם האוכלוסין בישראל או חייב להירשם בו, יחיד שהוא תושב ישראל, או מי שזכאי לעלות לפי חוק השבות והוא תושב אזור יהודה ושומרון. "תושב חוץ" הוא מי שאינו אף אחד מאלה. לכן אזרח ישראלי שגר בחו"ל ורשום במרשם האוכלוסין אינו תושב חוץ באופן אוטומטי, ויכול ללוות עד 75% לדירתו היחידה בישראל, ואילו קונה שאינו נכלל באף אחת מהקטגוריות האלה מוגבל ל-50%. שאלו את הבנק איך הוא מסווג אתכם לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה.
עולים חדשים כדאי שיבדקו גם את המשכנתא לזכאים. במשך 15 שנה מקבלת מעמד עולה, העולים מנוקדים לפי טבלת ניקוד משלהם. מגישים את הבקשה דרך בנק למשכנתאות, ומשרד הבינוי והשיכון מנפיק את תעודת הזכאות.
מימון היתרה
יש קונים שכבר מחזיקים נכס בישראל ולווים כנגדו כדי לממן את ההון העצמי. גם ההלוואה הזו כפופה למגבלות בנק ישראל ולהערכה של הבנק, אז בקשו את המספרים לפני שאתם סומכים עליה.
העברות כספים וציות
הבנקים בישראל חייבים לבדוק מאיפה הכסף שלכם מגיע, לפי כללי איסור הלבנת הון. צפו להציג דפי בנק, הוכחה לאופן שבו הכסף הורווח או למכירה שממנה הגיע, ומסמכי מס. העברה מחו"ל עלולה גם להתעכב בזמן שהבנק שלכם בחו"ל עורך בדיקות משלו, אז התחילו מוקדם והכינו את המסמכים לפני החתימה.
אזרחים ותושבים אמריקאים: לפי FATCA, הבנקים בישראל מדווחים על חשבונות של אזרחי ותושבי ארה"ב לרשויות המס האמריקאיות ומבקשים טופס W-9. אם אתם שוקלים לקנות דרך חברה, בדקו את ההשלכות המיסויות והמימוניות עם יועץ ועם הבנק לפני הקנייה.
רשימת בדיקה לפני הקנייה
- שאלו את הבנק אם אתם נחשבים "אזרח ישראלי" או "תושב חוץ" לפי הוראה 329, ואם הדירה תהיה הדירה היחידה שלכם בישראל.
- קבלו אישור עקרוני מיותר מבנק אחד לפני החתימה.
- הכינו תיק מקור כספים: דפי חשבון, דוחות מס, מסמכי מכירה.
- תכננו את העברת המטבע ואת העיתוי שלה.
- אם אתם עולים, בקשו מהבנק לבדוק במקביל את הזכאות שלכם למשכנתא לזכאים.
מגבלת 50% לתושבי חוץ קבועה ברגולציה ואי אפשר לנהל עליה משא ומתן, כך שהעבודה היא בהכנה מוקדמת של הכסף והמסמכים.