תמהיל משכנתא

לכל מסלול יש סוג ריבית (קבועה או משתנה), הצמדה (למדד או לא), תקופה ולוח סילוקין. התמהיל משלב ביניהם: למשל חלק קבוע לא צמוד לוודאות, חלק בפריים לגמישות וחלק צמוד מדד להחזר התחלתי נמוך יותר. הבנק מתמחר את התמהיל כולו, ולכן כדאי לבקש מכל בנק הצעה על אותו תמהיל.

הוראה 329 רואה בפריים, במשתנה צמודה ובכל מסלול שהריבית בו יכולה להשתנות במהלך ההלוואה ריבית משתנה. קל"צ, קבועה צמודה והלוואת הזכאות של המדינה נחשבות קבועות. מאז 1 באוקטובר 2026 מבחן ה-66.66% חל על כל האשראי מאותו בנק המובטח באותו נכס, ולא רק על ההלוואה החדשה. כל אישור עקרוני מציג גם שלושה הרכבים אחידים שקבע בנק ישראל לצד ההצעה של הבנק עצמו, כדי שתוכלו להשוות בין בנקים.

הסכנה היא שהתמהיל שנראה הזול ביותר ביום הראשון יכול להיות המסוכן ביותר. ככל שחלק גדול יותר מההלוואה בפריים ובמסלולים משתנים, ההחזר זז יותר עם הריבית; ככל שחלק גדול יותר במסלולים צמודים, הוא זז יותר עם האינפלציה. בדקו מה יקרה להחזר בתרחיש קיצון לפני שאתם בוחרים, למשל בסימולטור של ריבית.

דוגמה

בהלוואה של ₪1,200,000 אפשר לקחת בריבית משתנה לכל היותר ₪799,920, ולכן לפחות ₪400,080 חייבים להיות קבועים. שלושה חלקים שווים של ₪400,000 (קל"צ, פריים ומשתנה צמודה) חורגים מהמגבלה ב-₪80: החלק המשתנה הוא 66.67%, מעט מעל 66.66%. העברת ₪80 מהפריים או מהמשתנה צמודה לקל"צ פותרת את הבעיה.