Что считать единственным, заменяющим или инвестиционным жильём, определяют по Закону о налогообложении недвижимости: банк просит у вас заверенное адвокатом заявление и декларацию, поданную в Налоговое управление. Нерезидент, то есть любой, кто не является «гражданином Израиля» по определению директивы, в глазах банка может купить только инвестиционное жильё, поэтому действует лимит 50 %.
LTV считается только по стоимости покупаемой недвижимости, даже если в залог отданы другие активы, а банк прибавляет остаток прежних ссуд под залог той же недвижимости. С 8 февраля 2026 года ссуда на любые цели под залог жилья может достигать LTV 70 %, при условии что часть сверх 50 % не превышает ₪200 000.
Ловушка — считать категорию само собой разумеющейся. Гражданин Израиля, живущий за границей и внесённый в Реестр населения, не обязательно нерезидент, а покупатель, у которого уже есть жильё и который не обязуется его продать, покупает инвестиционное жильё. Спросите банк в самом начале, какая категория относится к вам.
Пример
При жилье за ₪2 000 000 максимальная ссуда составляет ₪1 500 000 как для единственного жилья (75 %), ₪1 400 000 как для заменяющего (70 %) и ₪1 000 000 как для инвестиционного или для нерезидента (50 %). Нужные собственные средства — ₪500 000, ₪600 000 и ₪1 000 000 соответственно, до налогов и расходов.