В Израиле машканта почти никогда не бывает одной ссудой. Банк делит её на треки (компоненты): Прайм, Калац, Кац, Мац и треки с пересмотром ставки раз в несколько лет, у каждого своя ставка, индексация и срок. Такое разделение называется тамхил. Банк регистрирует залог на недвижимость, вы платите ежемесячно, а Директива 329 Банка Израиля ограничивает срок 30 годами.
Та же директива задаёт жёсткие лимиты, с которыми вы столкнётесь: финансирование не более 75 % цены единственного жилья, 70 % для заменяющего жилья и 50 % для инвестиционной недвижимости или нерезидента; ежемесячный платёж не более 50 % располагаемого дохода; и не более 66,66 % ссуды по переменной ставке. Для оле или покупателя первой квартиры это значит, что одобрение банка зависит от вашего дохода и собственных средств не меньше, чем от самой недвижимости.
Главная ловушка — сравнивать только заявленную ставку. Два предложения с одинаковой скидкой от Прайма могут отличаться на десятки тысяч шекелей за весь срок ссуды, если учесть микс, индексацию, комиссии и страховки. Запросите ишур экрони (предварительное одобрение) в нескольких банках и сравните их рядом. Актуальные рыночные ставки есть на странице со ставками.
Пример
Чтобы купить жильё за ₪2 000 000 как единственное, можно занять не более ₪1 500 000 (75 %), а ₪500 000 нужны собственные, плюс налог на покупку и расходы. Если погашать ₪1 500 000 25 лет при условной ставке 5 % годовых, ежемесячный платёж составит около ₪8 769, а всего вы вернёте около ₪2 630 000.