Qu'un logement soit unique, de remplacement ou d'investissement découle des définitions de la loi sur l'impôt foncier : la banque vous demande une déclaration sous serment certifiée par un avocat et la déclaration que vous avez déposée auprès de l'Autorité fiscale. Un non-résident, c'est-à-dire toute personne qui n'est pas un « citoyen israélien » au sens de la directive, ne peut acheter qu'un logement d'investissement aux yeux de la banque : le plafond de 50 % s'applique donc.
Le LTV est mesuré sur la seule valeur du bien acheté, même si d'autres actifs sont donnés en garantie, et la banque ajoute le solde des prêts antérieurs garantis par le même bien. Depuis le 8 février 2026, un prêt à usage libre garanti par un logement peut atteindre 70 % de LTV, à condition que la part au-delà de 50 % ne dépasse pas ₪200 000.
Le piège est de supposer une catégorie. Un citoyen israélien vivant à l'étranger et inscrit au registre de la population n'est pas automatiquement un non-résident, alors qu'un acheteur qui possède déjà un logement et ne s'engage pas à le vendre achète un logement d'investissement. Demandez à la banque dès le départ quelle catégorie s'applique à vous.
Exemple
Pour un logement de ₪2 000 000, le prêt maximal est de ₪1 500 000 en logement unique (75 %), ₪1 400 000 en logement de remplacement (70 %) et ₪1 000 000 en logement d'investissement ou pour un non-résident (50 %). L'apport nécessaire est de ₪500 000, ₪600 000 et ₪1 000 000, avant taxes et frais.