האם דירה נחשבת יחידה, חליפית או להשקעה נקבע לפי ההגדרות בחוק מיסוי מקרקעין: הבנק מבקש מכם תצהיר מאומת בידי עורך דין ואת ההצהרה שהגשתם לרשות המסים. תושב חוץ, כלומר מי שאינו "אזרח ישראלי" לפי הגדרת ההוראה, יכול לרכוש בעיני הבנק רק דירה להשקעה, ולכן חלה עליו תקרת 50%.
שיעור המימון נמדד לפי שווי הנכס הנרכש בלבד, גם אם נכסים אחרים משועבדים, והבנק מוסיף את יתרת ההלוואות הקודמות המובטחות באותו נכס. מאז 8 בפברואר 2026 הלוואה לכל מטרה המובטחת בדירה יכולה להגיע ל-70% מימון, בתנאי שהחלק שמעל 50% אינו עולה על ₪200,000.
הטעות היא להניח קטגוריה. אזרח ישראלי המתגורר בחו"ל ורשום במרשם האוכלוסין אינו תושב חוץ באופן אוטומטי, ואילו קונה שיש לו דירה ואינו מתחייב למכור אותה רוכש דירה להשקעה. שאלו את הבנק בתחילת הדרך איזו קטגוריה חלה עליכם.
דוגמה
בדירה של ₪2,000,000 ההלוואה המרבית היא ₪1,500,000 כדירה יחידה (75%), ₪1,400,000 כדירה חליפית (70%) ו-₪1,000,000 כדירה להשקעה או לתושב חוץ (50%). ההון העצמי הנדרש הוא ₪500,000, ₪600,000 ו-₪1,000,000, לפני מסים ועלויות.