הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים (הלוואות אחרות, מזונות), ופחות שכר דירה אם לא תגורו בדירה שאתם רוכשים. ההחזר כולל הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס, מכל מלווה. בהלוואה עם גרייס הבנק משתמש בהחזר הצפוי אחרי תקופת הגרייס, ובהלוואת בלון בריבית החודשית.
הכנסה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה יכולה לעזור: אם הקרוב ערב להלוואה, עובר את בדיקת יכולת ההחזר של הבנק ומשלם לפחות 20% מההחזר החודשי, הבנק רשאי לספור מחצית מההכנסה הפנויה שלו. בן או בת זוג שגרים איתכם ועומדים באותם תנאים נספרים במלואם.
הטעות היא לשכוח שההלוואות האחרות שלכם מקטינות את ההכנסה בנוסחה הזו, ושתקופה קצרה מגדילה את ההחזר. בנקים רבים מעדיפים להישאר קרוב לשליש מההכנסה, הרבה מתחת לתקרה החוקית.
דוגמה
ההכנסה נטו היא ₪20,000 ואתם משלמים ₪2,000 בחודש על הלוואת רכב שנותרו לה יותר מ-18 חודשים, ולכן ההכנסה הפנויה היא ₪18,000. החזר משכנתא של ₪7,500 הוא 41.7%, מעל 40%: הבנק כנראה יסרב או יגבה יותר. ₪7,200 (40%) הוא המרבי שמונע את החיוב ההוני הנוסף, ו-₪9,000 (50%) הוא התקרה המוחלטת.